Wcześniejsza spłata i refinansowanie kredytu hipotecznego

Nadpłata i refinansowanie to dwie różne rzeczy. Nadpłata zmniejsza albo kończy obecną umowę. Refinansowanie to nowy kredyt, z którego spłaca się stary.

Możesz spłacić wcześniej

Przy kredycie hipotecznym możesz w każdym momencie spłacić całość albo część przed terminem. Możesz poprosić bank o wyliczenie kosztów. Bank podaje je, razem z założeniami wyliczenia, w ciągu 7 dni roboczych. Nie może wstrzymać wpłaty do czasu tej informacji.

Odsetki i inne koszty za okres, o który skracasz umowę, powinny spaść z całkowitego kosztu kredytu. Także wtedy, gdy zapłaciłeś je wcześniej. Nie każda opłata wraca na konto. Znaczenie ma, czy dany koszt dotyczy skróconego czasu.

Opłata za wcześniejszą spłatę ma limit

Umowa może przewidywać rekompensatę. Przy zmiennym oprocentowaniu bank może jej żądać tylko przez 36 miesięcy od podpisania. W tym czasie opłata nie może być wyższa niż odsetki, które naliczyłyby się od spłaconej kwoty przez rok, i jednocześnie nie wyższa niż 3% spłacanej kwoty. Gdy do końca umowy zostało mniej niż rok, górną granicą są odsetki za ten pozostały czas. Do wyliczenia bierze się oprocentowanie z dnia spłaty.

Gdy w danym okresie obowiązuje stałe oprocentowanie, rekompensata może być pobierana w tym okresie. W obu przypadkach nie może przekroczyć kosztów banku bezpośrednio związanych ze wcześniejszą spłatą. Jeśli umowa takiej opłaty nie przewiduje, bank nie może jej doliczyć tylko dlatego, że „tak się robi”.

Refinansowanie to nowy wniosek

Przeniesienie kredytu oznacza drugą ocenę: dochód, mieszkanie, wpis hipoteki i spłatę starego salda. Niższa rata z ulotki nie zamyka rachunku. Dochodzą prowizja nowej umowy, wycena, opłaty sądowe i — jeśli stara umowa ją przewiduje — opłata za wcześniejszą spłatę.

Saldo do spłaty i data, na którą bank je poda.
Czy stara umowa jest na stopie zmiennej, stałej, czy w okresie stałej stopy.
Ile miesięcy minęło od podpisania, jeśli opłata zależy od pierwszych 36 miesięcy.
Nowa rata policzona na tym samym kapitale i podobnym okresie, nie na przykładowej kwocie z reklamy.

Doradca może te liczby zestawić. Nie zakładamy, że nowa umowa wyjdzie taniej. Zostanie przy starym kredycie też jest wynikiem rozmowy.

Kredyt gotówkowy na spłatę hipoteki

Czasem pada pomysł, żeby hipotekę spłacić kredytem gotówkowym. Gotówka zwykle nie jest wpisana na mieszkanie, za to bywa wyraźnie droższa. Taki ruch ma sens tylko po porównaniu obu umów. Ten tekst takiej zamiany nie poleca.

Źródła publiczne

Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami — art. 38–40

Wróć do poradnika albo umów rozmowę.